Usucapione beni condominiali – cosa dice la legge?

Sarà sicuramente capitato a tutti di imbattersi nel termine Usucapione dandogli in alcuni casi il significato generico di utilizzo di un bene altrui come se fosse il proprio, oppure di acquisto di qualche bene che già veniva considerato di proprietà, in realtà l’Usucapione soprattutto quando si riferisce a beni condominiali è regolato dalla legge in modo preciso.

Usucapione significato

L’Usucapione è un modo di acquisto a titolo originario che si basa sul fatto che si è posseduto un bene per un certo periodo di tempo.

Il tempo necessario varia in base al tipo di bene che si è posseduto nel caso di immobili ci si riferisce a 20 anni. 

Art. 1158 cc

“La proprietà’ dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù’ del possesso continuato per venti anni.”

L’Usucapione ordinaria si attua quando il possesso di un immobile è continuativo per venti anni. I tempi sono molto importanti, infatti se il tempo trascorso fosse 20 anni ma con interruzioni anche brevi, le condizioni non si verificherebbero.

Il possesso dell’immobile debitamente protratto determina l’acquisto del diritto di proprietà come chiaramente afferma l’art 1158 del codice civile.

Art. 1159 cc

“Colui che acquista in buona fede da chi non e’ proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà’ e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’Usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.”

L’Usucapione abbreviata è una forma di Usucapione a tutti gli effetti ma che differisce per i tempi a cui fa riferimento il possesso dell’immobile.

La legge dice infatti che se acquistato in buona fede e in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà i tempi si restringono a 10 anni. 

Corte di Cassazione, sezione II civile, n. 20039 del 6 luglio – 6 ottobre 2016

Finora abbiamo affrontato il caso di immobili in Usucapione tra privati, cosa accade nel caso in cui il bene preso in possesso appartenga ai beni comuni di un condominio? 

La corte di cassazione ha sentenziato in merito alla disputa che vedeva un gruppo di condomini lamentarsi di un altro condominio che, approfittando dei lavori di ristrutturazione della propria abitazione, avrebbe preso possesso di un porticato comune a tutti i condomini chiudendolo con un’opera muraria, inoltre si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi.

I condomini chiedevano che le opere murarie venissero abbattute in modo da ripristinare l’uso comune degli spazi.

Il condòmino chiamato in questione ha portato a sua difesa il fatto di averli acquisiti per usucapione.

“Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus“, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.”

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